樓上漏水不修怎麼辦？房屋漏水求償、修繕責任與精神慰撫金一次看懂

家裡開始漏水，先別急著只問「是不是樓上要賠」

天花板滴水、牆面壁癌、衣櫃發霉，甚至半夜還要拿水桶接水，房屋漏水常常不是單純修繕問題，而是鄰居、管委會、建商或前屋主之間的法律責任問題。

很多人第一時間會問：「樓上漏水不修怎麼辦？可以直接告嗎？」答案是可以走法律程序，但在提告前，更重要的是先把漏水原因、責任歸屬與損害範圍固定下來。因為法院不會只看誰住樓上，而是看漏水源頭在哪裡、誰有修繕維護義務、對方是否有故意或過失，以及你的損害能不能被證明。

房屋漏水責任怎麼分？先看漏水位置是專有、共用還是樓地板管線

依《公寓大廈管理條例》第10條，專有部分與約定專用部分，原則上由各該區分所有權人或約定專用部分使用人修繕、管理、維護並負擔費用；共用部分與約定共用部分，則由管理負責人或管理委員會修繕、管理、維護，費用由公共基金或住戶按共有比例分擔，但如果修繕費是可歸責於特定住戶造成，就由該住戶負擔。官方條文可參考全國法規資料庫《公寓大廈管理條例》第10條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

如果是專有部分的共同壁、樓地板或其內管線，依《公寓大廈管理條例》第12條，維修費用原則上由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；但如果漏水是因為某一方施工不當、防水層失修、任意改管或其他可歸責事由造成，就由可歸責的一方負擔。

因此，「樓下漏水一定是樓上要賠」這句話只說對一半。若漏水源頭在樓上浴室防水層、樓上私有管線或樓上裝修施工，樓上通常會是主要責任對象；若源頭在外牆、屋頂、公共管道間或共用排水管，就可能是管委會或全體區分所有權人的修繕責任；若是樓地板中間管線老舊且無法歸責特定一方，則可能涉及上下樓共同負擔。

樓上不開門、不配合抓漏，可以要求進入修繕嗎？

可以主張要求配合，但不建議自行破門、闖入或用激烈方式處理。

《公寓大廈管理條例》第6條規定，其他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用某住戶的專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕；管理負責人或管委會為維護、修繕共用部分或設置管線而必須進入或使用時，也不得拒絕。若經協調仍不履行，住戶、管理負責人或管委會可以按事件性質請主管機關或訴請法院為必要處置。

實務上，建議先請管委會發函協調會勘，並保留對方拒絕配合的訊息、錄音、公告或會議紀錄。若漏水持續擴大，可以考慮寄發存證信函，要求對方在一定期間內配合抓漏、修繕並賠償損害。若仍無效果，再由律師協助聲請證據保全、提起修繕及損害賠償訴訟，避免證據在施工後消失。

房屋漏水可以請求哪些賠償？

房屋漏水求償通常不只一筆修繕費，而要依損害內容整理成可以被法院審查的請求。

第一種是「修到不再漏」的請求。若漏水持續妨害房屋所有權，屋主可依《民法》第767條請求除去妨害或防止妨害。全國法規資料庫《民法》第767條規定，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去，有妨害之虞者，得請求防止：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=767

第二種是財產損害賠償。若漏水可歸責於樓上住戶、施工者或其他責任人，受害者可依《民法》第184條主張侵權行為損害賠償。官方條文可參考：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=184

第三種是回復原狀費用與實際損失。《民法》第213條規定，負損害賠償責任者原則上應回復損害發生前的原狀，債權人也可以請求支付回復原狀所必要費用；《民法》第216條則規定損害賠償以填補所受損害及所失利益為限。常見項目包括抓漏費、修繕費、油漆費、天花板或木作復原費、家具家電受損費、清潔除霉費，以及因房屋無法正常居住而產生的合理住宿或租金損失。

漏水精神慰撫金不是一定有，但不是完全不能要

很多人被漏水折磨到睡不好、焦慮、生活品質大幅下降，會想問：「房屋漏水可以請求精神賠償嗎？」

法律上，精神慰撫金要有特別依據。《民法》第195條規定，不法侵害他人身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人即使不是財產上損害，也可以請求相當金額。官方條文可參考：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=195

居住安寧、居住品質在實務上可能被認為屬於人格法益。最高法院107年度台上字第3號民事判決新聞稿即提到，居住是人民生存的基本條件，合宜居住品質不只是財產價值問題，若侵害程度超過一般人日常生活合理忍耐範圍，可能構成不法侵害居住品質的人格法益。司法院新聞稿可參考：https://jirs.judicial.gov.tw/GNNWS/NNWSS002.asp?id=389394

但要注意，法院通常不會因為「有漏水」就當然判精神慰撫金。你需要證明漏水期間、位置、嚴重程度、是否影響睡眠或主要生活空間、是否發霉孳生蟲蠅、是否長期無法正常居住、對方是否明知卻拖延不修。臺灣高等法院107年度上易字第1067號民事判決曾就長期漏水影響主臥與客廳生活品質的情況，肯認居住安寧人格法益受侵害並酌定慰撫金，這類實務見解的重點不是「漏水就賠」，而是「漏水嚴重到超過一般人可忍受程度且情節重大」。

提告前最重要的事：把漏水證據做成法院看得懂的樣子

房屋漏水案件最常敗在證據不足。受害者明明每天被漏水困擾，但到了法院，只剩幾張模糊照片、沒有日期的對話截圖、沒有源頭判斷的修繕估價單，最後很難證明責任人是誰。

建議從發現漏水開始，就固定拍攝同一位置的照片與影片，保留日期時間，記錄下雨、樓上用水、漏水加劇的關聯。若牆面、天花板、木作或電器受損，要拍攝全景與近照，並保存購買證明、維修報價、發票或估價單。與樓上住戶、管委會、管理員、抓漏師傅的對話，應保留完整訊息，不要只截取對自己有利的一小段。

如果漏水源頭有爭議，單靠水電師傅口頭判斷通常不夠。較穩妥的方式是委託專業抓漏、土木技師、建築師或相關公會出具檢測或鑑定資料；進入訴訟後，也可由法院囑託鑑定。若對方準備先施工湮滅現場，應儘速諮詢律師評估是否聲請證據保全。

管委會不處理漏水，不能一句「住戶私事」就結案

管委會常說：「這是樓上樓下的私事，我們不能管。」這句話不一定正確。

如果漏水源頭涉及共用部分、約定共用部分、公共管線、外牆、屋頂或公共管道間，依《公寓大廈管理條例》第10條，管委會本來就有修繕、管理、維護義務。即使漏水最後被認定是特定住戶造成，管委會仍可先協助會勘、制止、協調進入修繕，再依法向可歸責住戶追償或要求負擔費用。

若管委會長期不處理，住戶可以用書面向管委會提出申請，要求列入會議紀錄、公告處理進度，必要時請主管機關介入，或在訴訟中將管委會、管理負責人或相關區分所有權人納入責任評估。關鍵是不要只用口頭抱怨，而要留下正式請求、拒絕處理與漏水擴大的紀錄。

律師建議：漏水案件不要只求「賠錢」，要把修繕方案一起處理

漏水糾紛最怕只談賠償金，卻沒有真正解決漏水源頭。今天拿到一筆修繕費，明天繼續滴水，糾紛仍然會重來。

較完整的處理方式，是先確認漏水源頭，再同步規劃停止漏水、修復受損、賠償已發生損害、分擔鑑定費用與後續進場施工安排。若對方拒絕配合，也應在訴訟聲明中精準寫明應修繕的位置、方式、期限與未履行時的替代處理，以免勝訴後仍難以執行。

富達法律事務所處理房屋漏水、鄰損、公寓大廈與不動產民事爭議時，會先協助當事人整理漏水證據、判斷請求對象、設計存證信函與調解策略，必要時再進入證據保全、鑑定與民事訴訟。漏水不是忍久就會變小的問題，越早把證據與法律關係整理清楚，越能降低修繕成本與訴訟風險。

常見問題

樓上漏水不修，我可以直接告嗎？

可以，但建議先保存漏水照片、影片、對話紀錄、管委會通知、抓漏報告與修繕估價單，再評估寄發存證信函、聲請調解或提起民事訴訟。若漏水源頭還不清楚，貿然提告可能會因責任歸屬無法證明而增加訴訟風險。

漏水責任一定是樓上住戶負責嗎？

不一定。若漏水源頭在樓上專有部分、防水層、私有管線或樓上施工，樓上住戶較可能負責；若源頭在外牆、屋頂、公共管道間或共用管線，可能是管委會或全體區分所有權人的責任；若是樓地板內管線且不能歸責特定一方，可能涉及上下樓共同負擔。

房屋漏水可以請求精神慰撫金嗎？

可以主張，但不一定會成立。法院通常會看漏水是否長期、嚴重、發生在臥室或客廳等主要生活空間，是否造成發霉、蟲蠅、睡眠受影響或無法正常居住，並判斷是否已侵害居住安寧或居住品質人格法益且情節重大。

我可以先自己修，再向樓上或管委會請款嗎？

可以評估，但要非常小心。若你先修繕導致漏水現場消失，日後可能很難證明漏水源頭與責任人。建議施工前先拍照錄影、通知可能責任人會勘，必要時取得專業檢測報告或律師協助聲請證據保全。

管委會說漏水是住戶私事，可以完全不處理嗎？

不一定。如果漏水涉及共用部分、約定共用部分、公共管線、外牆或屋頂，管委會依公寓大廈管理條例可能有修繕、管理、維護義務。即使是住戶間爭議，管委會也可協助會勘、協調進入修繕、留下會議紀錄並依規約處理。

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